Animais x Condomínio, a eterna briga

Os condomínios deste final de século, são verdadeiras cidades autônomas alguns com mais de 2000 comunheiros. Isto representa uma fonte de rendimentos muitas das vezes superior à empresas de médio porte.

A complexidade é tal, que, muitos já se dividem em condomínio geral e do bloco. Neste emaranhado de normas e regulamentos, alguns, se transformam em verdadeiros feudos, dominados pelo síndico, que através do tráfico de influências e muitas procurações, se perpetua no poder.

O condômino inquilino, tem sua participação limitada pela lei, muitos proprietários não freqüentam a vida condominial, e muito menos às assembléias gerais. Resultado: com algumas dezenas de procurações, qualquer síndico, impõe à sociedade suas normas, preferências e vontades, sempre amparado pela decisão da MAIORIA na assembléia geral.

É inaceitável que o legislador moderno, fique alheio a este abuso, é um retrocesso na Justiça. Um desvairo de conseqüências inimagináveis, que transforma toda uma coletividade em cativa de caprichos e intolerâncias.

É claro, que por outro lado, a mesma intransigência se manifesta entre alguns comunheiros, que insistem em manter animais, como cobras, macacos e animais da espécie canina cuja raça se destinam a guarda e ao ataque dentro de suas unidades autônomas, causando com esta atitude grave temor nos demais condôminos.

Ninguém deve ser obrigado a tolerar este tipo de procedimento. Estes animais precisam de espaço e devem ser mantidos numa casa unifamiliar com a função que os caracteriza.

Bom senso, esta é a chave da harmonia e paz social.

Não é aceitavel ao condomínio que, em função do fato do morador do apartamento 1001 ter adquirido um Fila Brasileiro, desalojá-lo junto com o Poodle do apartamento 305, que é cão de companhia, pequeno porte e não incomoda a ninguém.

Também não é crivel, que um gato siamês da unidade 708, que serve como fonte de alegria e união para a família, seja confundido como elemento de alta periculosidade e risco para o sossego e salubridade dos demais vizinhos.

"A letra convencional é norma de caráter resguardativo e deve ser compreendida em atenção à finalidade que se propõe".

A convenção e o regulamento interno dos condomínios são ferramentas indispensáveis ao equilíbrio e harmonia social, portanto, devem refletir a vontade do legislador e estarem subordinadas à Lei.

Não podem e não devem ser autônomas, a ponto de subverter a hierarquia das normas. São ditames laicos, muitas das vezes impregnados de intolerância, egoísmos e até mesmo favorecimento implícito.

Jurisprudência

São inúmeras, contra e a favor da presença de animais no interior de unidades autônomas. Selecionamos algumas, para que o leitor visitante possa formar uma idéia a respeito desta polêmica:

CONTRA:

TJ.RJ Ap. Cível 3427/93 - Desembargador.Itamar Barbalho- : ".........a sentença apresenta-se irrepreensível. É certo que a Convenção e o regulamento interno são flexíveis , no admitir a presença de animal de pequeno porte no edifício. Mas, são também categóricos na proibição, em se tratando de animal ruidoso, que, latindo às dez horas, causa incomodo aos vizinhos. No caso , restou seguramente aquilatado na prova produzida o intolerável incomodo que o pequeno cão vem causando aos moradores do edifício." Desprovimento do recurso. UNÂNIME

TJ.RJ Ap. Cível 1814/91 - Desembargador Geraldo Batista - "......... a decisão da Convenção , proibindo a permanência de animais domésticos em apartamentos, referendada em assembléias dos condôminos, deve ser cumprida, maxime se os moradores, manifestarem-se seguidamente, contra as inconveniências e incômodos que os cães causam às áreas comuns dos edifícios que compõem os blocos do condomínio". UNÂNIME.

TJ.RJ Ap. Cível 3184/97 - Desembargador João Wehbi Dib - "............a propósito de animal em apartamento, deve prevalecer o que os condôminos ajustaram na Convenção. Existência no caso, de cláusula proibitória expressa que não atrita com nenhum dispositivo de lei. Recurso especial conhecido e provido." UNÂNIME

TJ.RJ Ap. Cível 6301/95 - Desembargador Aurea Pimentel Pereira - "............Prova dos fatos suficientemente feita nos autos, pelo autor, ao lado da demonstração de que, os cães constantemente sujam as áreas comuns do prédio . Multa imposta a Ré pela assembléia geral de condôminos por infração ao regulamento do edifício. Justiça de sua imposição. Ação julgada procedente." UNÂNIME.

A FAVOR :

TAC.RJ Ap. Cível 3184/96 - Juiz João Nicolau Spyrides - " ...........A vedação genérica não se aplica, equivalendo a exigência a injustificado capricho isolado da administração do feiticismo normativo mencionado. É aplicável a proibição quando demonstrado o incomodo ou reclamação. No caso inexiste prova de incomodo ou reclamação. Voto pelo desprovimento do apelo." UNÂNIME.

TJ.RJ Ap. Cível 2575/96 - Desembargador Luiz Carlos Motta - " ..........Se grande número de condôminos mantém animais em seus apartamentos, a pretensão de fazer cumprir a proibição contra apenas um dos comunheiros denota procedimento contrário ao princípio da ISONOMIA, consagrada pelo artigo 5º "caput" da Carta Constitucional. Infirmada a proibição convencional, por sua potestividade, a questão da permanência do animal, na unidade autônoma, há de ser resolvida em face dos princípios pertinentes ao direito de propriedade, com as restrições decorrentes do direito de vizinhança. Incomprovado que o animal se constitua em fator de insegurança, intranquilidade ou desconforto para os demais comunheiros, improcede a pretensão de desalijá-lo. Pedido improcedente. Sentença reformada." UNÂNIME.

SEGUE

TJ.RJ - Apelação Cível 3304/90 - Desembargador Martinho Campos - ".......Regulamento interno que proíbe a manutenção de animais domésticos que possam incomodar os moradores. Um fato isolado ocorrido em circunstância não esclarecida, com um cachorro Cocker Spaniel, saudável e de temperamento dócil, cuja raça tem características alegres, extrovertidas, brincalhonas e não agressivas, não se enquadra na proibição regulamentar". UNÂNIME.

TJ.RJ - Apelação Cível 30264 - Desembargador Pecegueiro do Amaral - "........Avulta , ademais , no aspecto jurídico, que a convenção (como lei entre os condôminos) há de ser aplicada segundo os fins a que ela se dirige e as exigências do bem comum relativamente ao condomínio. As proibições , em conjuntos habitacionais , tem por objetivo a segurança , o sossego e a higiene dos moradores , de sorte que seria preciso que se provasse , o que não se fez , que a cadela seja danosa ou prejudicial àqueles itens. POR MAIORIA.

TJ.RJ - Apelação Cível 2333/89 - Desembargador Youssif Salim Saker - ".........Cláusula proibitiva da permanência de animais de grande porte nos apartamentos. Interpretação pela sua finalidade. Nocividade da presença do animal não demonstrada. Recurso improvido." UNÂNIME.

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS

Criados há pouco tempo, têm recebido inúmeros casos de Condôminos e Condomínios, normalmente em função da multa aplicada pelo síndico, com base no regulamento interno, e ou Convenção, contra a presença de animais de estimação no interior das unidades autônomas.

Pessoalmente, entendo não ser este o juízo competente para o julgamento deste tipo de lide, vez que os Condomínios se assemelham as pessoas jurídicas, que não podem pleitear como autores no juizado especial. Entretanto, muitas ações têm recebido acolhida por parte destes tribunais, que ao longo do tempo têm se manifestado favoravelmente a presença dos animais de estimação. (Vide a EMENTA 281 da 5ª T. Recursal/RJ em 02.07/98 e o ENUNCIADO nº 28).

Quer no Juízo comum ou especial, é fundamental que se comprove o DANO para se obter a tutela jurisdicional do Estado contra a pretensão resistida. É no Dano que se fundamenta a violação do direito de vizinhança consagrado pelo Codex substantivo. A simples menção, em cláusula leiga, da restrição do direito de possuir animais de estimação, por si só, não serve como fundamento para propositura da Ação da obrigação de fazer (retirar o animal) cominada com a multa acessória.

A LEI federal n. 4591 de 16/12/64 - Código Civil - Condomínios e Incorporações, regula a matéria, mas, como o próprio código, carece de urgente adaptação ao fato social. Para se ter uma idéia no ano de 1964, os condomínios de apartamentos respondiam por 30% das unidades habitacionais de grandes centros como RJ/SP/BH ; hoje , na virada do século, este percentual já passa dos 80% com tendências de crescimento. Não é possível que o legislador, federal, estadual e municipal, fiquem alheios a este conflito, que vem abarrotando nossos tribunais, com causas de pequeno interesse , em detrimento de assuntos mais sérios para a sociedade. BOM SENSO, esta é a palavra chave para definir uma situação, que em alguns casos, chegam à agressão física, demissões, e até mudanças de endereço, em função de intolerâncias, arbítrios e preferências pessoais.

CONCLUSÃO

Por experiência própria , como militante do direito, e por, principalmente, trabalhar com animais de estimação há mais de 25 anos, acredito que bastariam 2 artigos bem simples em complemento à lei federal para suprimir mais de 2/3 dos casos que atualmente infestam os tribunais:

1- Permitir a presença de animais domésticos DE PEQUENO PORTE nas unidades autônomas do tipo apartamento, em número máximo de 2 (dois) por unidade , desde que, os mesmos, não coloquem em risco a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos. Os animais, de médio e grande porte só seriam tolerados nas unidades habitacionais do tipo casa, sob responsabilidade civil e criminal dos proprietários do imóvel.

2- Permitir apenas a reeleição do síndico por um mandato. Em hipótese alguma aceitar a vitaliciedade do síndico no cargo. Todos os condôminos tem de participar da vida comum, a omissão causada pela preguiça de alguns é que resulta nos desvios da perpetuação do cargo.

Dr. Ronald Petersen Corrêa
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